【作者】佳宏城更

【摘要】據(jù)悉，《坪山區(qū)關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理和歷史文化保護(hù)傳承高質(zhì)量推動(dòng)城市建設(shè)的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）即將印發(fā)，《意見》共6個(gè)部分23條。分別從“總體要求”“加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌實(shí)施”“科學(xué)實(shí)施城市更新”“大力推進(jìn)土地整備”“加快重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)”和“保障措施”等6個(gè)方面就高質(zhì)量推動(dòng)城市建設(shè)提出了總體要求和部署，并制定了三年內(nèi)推動(dòng)12個(gè)統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)72個(gè)更新項(xiàng)目的實(shí)施、釋放5個(gè)平方公里級(jí)產(chǎn)業(yè)空間等總體目標(biāo)。

與此同時(shí)，為更好的落實(shí)《實(shí)施意見》中關(guān)于高質(zhì)量推動(dòng)城市建設(shè)的工作要求，全面加快推進(jìn)城市更新和重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)，坪山區(qū)同步出臺(tái)《坪山區(qū)全面推進(jìn)城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃》、《坪山區(qū)全面推進(jìn)土地整備三年行動(dòng)計(jì)劃》，兩份行動(dòng)計(jì)劃作為《實(shí)施意見》配套文件，將工作內(nèi)容進(jìn)行量化。

高質(zhì)高效打造“創(chuàng)新坪山、未來之城”

近年來，習(xí)近平總書記就加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作發(fā)表了系列重要講話，作了許多重要指示批示，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》等中央、省、市文件也相繼出臺(tái)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理和歷史文化保護(hù)傳承、科學(xué)綠化等工作提出了一系列新要求。

與此同時(shí)，隨著粵港澳大灣區(qū)、深圳先行示范區(qū)建設(shè)的全面鋪開、縱深推進(jìn)，坪山城市建設(shè)迎來了快速發(fā)展躍升、全面提質(zhì)增效的歷史階段，也集聚了跑出更快加速度的條件，亟需進(jìn)一步加快推進(jìn)更新整備和重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)，拓展城市發(fā)展空間，高質(zhì)高效打造“創(chuàng)新坪山、未來之城”，不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

2月7日，坪山召開2022年新春第一會(huì)：坪山區(qū)高質(zhì)量推動(dòng)城市建設(shè)工作大會(huì)，會(huì)議提出坪山將大力推動(dòng)坪山城市更新和土地整備工作，這也是本屆坪山區(qū)委把“創(chuàng)新坪山、未來之城”作為奮斗目標(biāo)后，確定的高質(zhì)量推動(dòng)城市建設(shè)的主抓手和今年的主攻方向。4月18日，坪山區(qū)召開集中力量解決發(fā)展掣肘問題動(dòng)員大會(huì)。會(huì)議聚焦坪山新時(shí)代發(fā)展面臨的各類問題矛盾和體制機(jī)制障礙，以及因特定歷史條件、發(fā)展階段客觀存在的歷史遺留問題和頑瘴痼疾，著力破解制約“創(chuàng)新坪山、未來之城”建設(shè)的突出矛盾和主要障礙，掃清高質(zhì)量發(fā)展“攔路虎”。

推動(dòng)高質(zhì)量城市建設(shè)，成為了當(dāng)前坪山把握重大歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要抓手，也將為坪山下一步在強(qiáng)化城市功能、優(yōu)化營商環(huán)境、升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升人居環(huán)境上積蓄充足的后勁，以此全方位提升城區(qū)發(fā)展質(zhì)量和“創(chuàng)新坪山、未來之城”的集聚力、承載力、輻射力，加快推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，更好滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

總體目標(biāo)

三年內(nèi)推動(dòng)72個(gè)更新項(xiàng)目實(shí)施

釋放5個(gè)平方公里級(jí)產(chǎn)業(yè)空間

在加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承和生態(tài)保護(hù)，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，科學(xué)高效推進(jìn)城市更新、土地整備和“1+7+N”重點(diǎn)片區(qū)開發(fā)建設(shè)的前提下，《實(shí)施意見》提出了具體目標(biāo)。

——推動(dòng)12個(gè)統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)72個(gè)更新項(xiàng)目的實(shí)施，力爭完成580公頃更新計(jì)劃審批和120公頃更新項(xiàng)目供地；

——三年內(nèi)，推動(dòng)實(shí)施“7+11”土地整備利益統(tǒng)籌和綜合功能整備區(qū)，項(xiàng)目范圍近10平方公里，釋放5個(gè)平方公里級(jí)產(chǎn)業(yè)空間；

——加快推進(jìn)燕子湖等“1+7”重點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃建設(shè)，爭取兩年全面啟動(dòng)、五年初見成效、十年基本建成。

一、保護(hù)與發(fā)展并重傳承歷史文脈，延續(xù)特色風(fēng)貌，留住鄉(xiāng)愁記憶

《實(shí)施意見》中提到，堅(jiān)持保護(hù)與發(fā)展并重，既要加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承，也要實(shí)事求是、高質(zhì)高效推進(jìn)城市建設(shè)。強(qiáng)調(diào)在更新單元規(guī)劃和整備專項(xiàng)規(guī)劃中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)與利用專項(xiàng)研究，引導(dǎo)鼓勵(lì)實(shí)施主體參與歷史文化保護(hù)和活化利用，傳承歷史文脈，延續(xù)特色風(fēng)貌，留住鄉(xiāng)愁記憶；嚴(yán)格既有建筑拆除管理，堅(jiān)持留改拆并舉，防止大拆大建；嚴(yán)格保護(hù)古樹名木，涉及樹木遷移、砍伐的，依法從嚴(yán)審批、從嚴(yán)監(jiān)管。

在加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承上，將全面開展歷史文化資源的普查，劃定各類保護(hù)對(duì)象的保護(hù)范圍和必要的建設(shè)控制地帶，在更新單元規(guī)劃和整備專項(xiàng)規(guī)劃中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)與利用專項(xiàng)研究。嚴(yán)格既有建筑拆除管理，除“三舊”改造標(biāo)圖建庫中拆除重建、生態(tài)修復(fù)類及違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，防止大拆大建。

在加快打造美麗生態(tài)典范城區(qū)上，《實(shí)施意見》提到，將踐行“綠水青山就是金山銀山”理念，堅(jiān)定不移走生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展之路，注重生態(tài)敏感區(qū)域識(shí)別和保護(hù)利用，科學(xué)務(wù)實(shí)、因地制宜推進(jìn)城市綠化美化，穩(wěn)步提升生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量，促進(jìn)“三生融合”。

二、問題導(dǎo)向，著眼于解決當(dāng)前發(fā)展難點(diǎn)痛點(diǎn)堵點(diǎn)

城市更新拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？搬遷難的困局怎么破？城市更新中如何保證公共利益？圍繞當(dāng)前城市更新中普遍存在的難點(diǎn)痛點(diǎn)堵點(diǎn)問題，《實(shí)施意見》分別從完善政策體系、科學(xué)落實(shí)公共配套、合理引導(dǎo)市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面進(jìn)行了全方位的規(guī)劃。

在完善城市更新政策體系上，《實(shí)施意見》分別針對(duì)更新項(xiàng)目合法用地比例不足、工改居、工改工項(xiàng)目利益不平衡、城市更新中沒有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題進(jìn)行了探索創(chuàng)新。

例如針對(duì)更新項(xiàng)目合法用地比例不足問題，本次《實(shí)施意見》在把握好《坪山區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》兩個(gè)政策的基礎(chǔ)上，用足用好政策的靈活性，在歷史違建處理和非農(nóng)用地指標(biāo)調(diào)整兩方面進(jìn)行了政策創(chuàng)新，解決合法指標(biāo)不足的問題，盤活我區(qū)城市更新潛力資源，支撐我區(qū)城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。針對(duì)現(xiàn)在城市更新中沒有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問題，《實(shí)施意見》提出要制定城市更新搬遷補(bǔ)償指引，合理引導(dǎo)原權(quán)利人預(yù)期，提高搬遷效率，降低城市更新成本。針對(duì)清租難問題，《實(shí)施意見》提出規(guī)范和引導(dǎo)已立項(xiàng)城市更新項(xiàng)目內(nèi)物業(yè)租賃管理，強(qiáng)化街道監(jiān)管，確保租賃活動(dòng)不影響項(xiàng)目推進(jìn)。同時(shí)，優(yōu)化國資、集資處置規(guī)則，簡化處置程序，提高處置效率。

此外，在關(guān)于科學(xué)規(guī)劃落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施以及提升城市功能品質(zhì)等方面，《實(shí)施意見》同樣給出了明確指引。例如針對(duì)城市更新開發(fā)中因過高貢獻(xiàn)率推高項(xiàng)目容積率、公配設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目開發(fā)不同步、公配設(shè)施小而散及布局不夠合理等問題，《意見》明確將依據(jù)法定圖則和《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》統(tǒng)籌配置公共服務(wù)設(shè)施，科學(xué)測(cè)算、結(jié)合實(shí)際合理確定公共服務(wù)設(shè)施配建規(guī)模；同時(shí)鼓勵(lì)市場(chǎng)實(shí)施主體承建公共服務(wù)設(shè)施，確保公共服務(wù)設(shè)施與項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。

三、改革創(chuàng)新，合力推動(dòng)城市發(fā)展建設(shè)提質(zhì)增效

一直以來，城市更新因涉及利益主體復(fù)雜，審批環(huán)節(jié)多、鏈條長等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期過長?！秾?shí)施意見》將堅(jiān)持改革創(chuàng)新，進(jìn)一步優(yōu)化完善政策措施，進(jìn)一步理順體制機(jī)制，全面激發(fā)市場(chǎng)活力，層層壓實(shí)責(zé)任，合力推動(dòng)城市發(fā)展建設(shè)提質(zhì)增效。

在推進(jìn)城市更新提速增效上，《實(shí)施意見》提出，將通過提高更新審查審批效率、簡化計(jì)劃申報(bào)前期工作、建立更新業(yè)務(wù)并聯(lián)審查機(jī)制等方式，全方位提速城市更新。

這其中，在提高更新審查審批效率上，明確除上級(jí)部門另有規(guī)定外，區(qū)內(nèi)各級(jí)各部門不得增設(shè)審查審批環(huán)節(jié)，并減少征求意見單位個(gè)數(shù)和反饋意見時(shí)間，提高征求意見的針對(duì)性；在簡化計(jì)劃申報(bào)前期工作上，取消正負(fù)面清單審查和前期可行性研究，街道應(yīng)指導(dǎo)社區(qū)股份公司在3個(gè)月內(nèi)完成集資民主表決，并在5個(gè)工作日內(nèi)完成重大事項(xiàng)備案；在建立更新業(yè)務(wù)并聯(lián)審查機(jī)制上，權(quán)利人核實(shí)、歷史違建簡易處理可與計(jì)劃立項(xiàng)初步審查同步開展，建筑物拆除、土壤檢測(cè)可與用地審查、土地入庫同步開展。通過努力，將區(qū)內(nèi)及各環(huán)節(jié)審查審批時(shí)限壓縮1/2。

在推進(jìn)土地整備提速增效上，《實(shí)施意見》提出，將通過完善土地整備政策體系、探索土地整備新模式、加強(qiáng)土地整備安置房源保障等方式，全方位提速土地整備。

這其中，在完善土地整備政策體系上，加快出臺(tái)土地整備利益統(tǒng)籌留用地測(cè)算規(guī)程、前期服務(wù)商引入規(guī)程，以及建筑物補(bǔ)償權(quán)屬核查、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議備案及實(shí)施監(jiān)管等一系列工作指引；在探索土地整備新模式上，挖掘一批具有潛力的土地整備項(xiàng)目，充分利用市、區(qū)土地整備政策，在綜合功能整備區(qū)、低效已出讓用地整備等方面先試先行；在加強(qiáng)土地整備安置房源保障上，堅(jiān)持安置先行，盡快建設(shè)一批居住型安置房，多渠道籌集一批產(chǎn)業(yè)型安置房，確?？焖侔仓谩⒖焖俨鸪?、快速入庫，確保市、區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目高效落地實(shí)施。

此外，在推進(jìn)城市更新高效實(shí)施方面，《實(shí)施意見》分別從建立更新市場(chǎng)主體清退機(jī)制、多措并舉加快更新項(xiàng)目實(shí)施、大力推進(jìn)土地整備項(xiàng)目實(shí)施等方面進(jìn)行了指引。例如在建立更新市場(chǎng)主體清退機(jī)制上，對(duì)出現(xiàn)問題的企業(yè)限期整改，定期清理一批長期無進(jìn)展的項(xiàng)目；引導(dǎo)將搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂方調(diào)整為“村股份公司+原權(quán)利人”。