【摘要】7月13日，深圳市司法局發(fā)布關于征求《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）》意見的通告，征求意見截止時間：2022年8月12日。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）》（以下簡稱《登記條例》）共計7章、121條?？傮w思路上，一是保留了原《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》部分特色制度，刪除了不合時宜的條款；二是細化了上位法關于居住權(quán)、囑托登記、單方申請的具體內(nèi)容；三是創(chuàng)新了繼承權(quán)登記、歷史遺留登記問題的解決路徑，并融入了近年來優(yōu)化營商環(huán)境改革的最新成果。

01、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)及不動產(chǎn)登記機構(gòu)

一是統(tǒng)一登記依據(jù)。落實國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不再將房地產(chǎn)、海域、林權(quán)等各類不動產(chǎn)分別登記立法，將各類不動產(chǎn)登記納入統(tǒng)一規(guī)范，以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)。《登記條例》將海域使用權(quán)、海島使用權(quán)、林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)均予以規(guī)定，從而從根本上確認了海域、林權(quán)等不動產(chǎn)的物權(quán)地位，明確其可以設立抵押權(quán)、地役權(quán)等相關從物權(quán)。

二是統(tǒng)一登記機構(gòu)。2015年實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確了國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并規(guī)定縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督。為此，《登記條例》明確深圳市不動產(chǎn)登記中心為經(jīng)濟特區(qū)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記一直是不動產(chǎn)登記的難點，按照《民法典》的規(guī)定，繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)需要登記機構(gòu)審查很多事項。在繼承中，需要對繼承人的資格、遺產(chǎn)情況、放棄繼承權(quán)是否自愿、放棄繼承權(quán)聲明書的真實性、被繼承權(quán)人生前是否有債權(quán)債務以及繼承人對此的意見、繼承人有無依法喪失繼承權(quán)的事項進行審查；在遺囑繼承中，要對被繼承人的真實意思、遺囑的范圍、遺囑的效力、遺囑被繼承人是否喪失繼承權(quán)等事項進行審查；在遺贈中，要對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力、涉及財產(chǎn)是否屬于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議范圍、法定繼承人是否缺乏勞動能力又無生活來源、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議扶養(yǎng)人是否履行了扶養(yǎng)義務等事項進行審查。此類法律關系在社會生活中非常復雜，需要謹慎處理。因此，《登記條例》著力細化繼承、遺囑、遺贈相關不動產(chǎn)登記規(guī)定。

一是將法定繼承與遺囑繼承分開規(guī)定，明確兩類繼承轉(zhuǎn)移登記的申請材料。在法定繼承轉(zhuǎn)移登記中，需要全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等材料，遺囑、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，需要當事人關于遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議真實性的承諾。同時明確此類轉(zhuǎn)移登記，當事人也可以提交經(jīng)公證或者其他法律文書。

二是增加了公告程序，明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以將當事人死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等材料進行公告，公告時間不少于三個月。

三是引入第三方審查機構(gòu)，明確申請人在辦理繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，可以委托公證機構(gòu)或具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實進行調(diào)查或者核實。公證機構(gòu)或者律師事務所出具的公證文書或法律意見書可以作為登記審查依據(jù)。引入《民法典》遺囑管理人制度，合理分攤審查責任，引導當事人通過聘請遺囑管理人或者開展被繼承不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記相關公證，平穩(wěn)實現(xiàn)繼承權(quán)。申請人委托公證機構(gòu)或者具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實進行調(diào)查或者核實為可選事項，并不是必選事項，不強制性增加申請人負擔。

四是探索建立告知承諾制。在繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關系證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，以減輕當事人的負擔。具體告知承諾制的辦法由主管部門另行制定。由于告知承諾制在辦理時，部分申請材料通過承諾制獲得，法律關系還處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)中。因此，《登記條例》規(guī)定，通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)，按照承諾在轉(zhuǎn)移登記辦理后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。避免當事人通過欺騙等手段，通過告知承諾獲得房產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而當存在善意第三人時無法被追回。

居住權(quán)是《民法典》新增加的內(nèi)容。《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權(quán)的，應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設立。” 但是《民法典》對于居住權(quán)如何登記未予以細化。《登記條例》明確了居住權(quán)登記申請材料及辦理流程。針對實操中爭議較大的已設立抵押權(quán)房屋能否設立居住權(quán)、一個房屋能否設立多個居住權(quán)、居住權(quán)能否轉(zhuǎn)移、居住權(quán)何時失效等問題給予了明確的規(guī)范，有效指導我市居住權(quán)登記實踐。此外，由于居住權(quán)是針對一個不動產(chǎn)單元，因此，規(guī)定一個不動產(chǎn)登記單元僅能設立一個居住權(quán)，但居住權(quán)人可以有多個。

一是取消“樓花”抵押，將預售商品房抵押權(quán)預告登記與預售商品房備案銜接。《登記條例》取消了“樓花”抵押，按照國家體例為預售商品房辦理抵押權(quán)預告登記。為了與預售商品房備案相銜接，《登記條例》規(guī)定“商品房預售人應當自預售商品房買賣合同備案后十日內(nèi)申請辦理預購商品房的預告登記”。從而逐步將預售商品房備案與預售商品房抵押權(quán)預告登記相互銜接。 

二是銜接更新條例，細化搬遷補償協(xié)議預告登記制度。《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》于2021年3月頒布實施，其第三十一條規(guī)定了搬遷補償協(xié)議可以設立預告登記，預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記權(quán)利人一致同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不受理被搬遷房屋的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押或者變更等登記業(yè)務。以預告登記方式限制了已經(jīng)簽訂搬遷補償協(xié)議城市更新項目的轉(zhuǎn)移、抵押或者變更，從而避免一房二賣?！兜怯洍l例》將搬遷補償協(xié)議進行預告登記的程序進一步細化，并將搬遷補償協(xié)議辦理預告登記的項目類型擴大至土地整備、舊住宅區(qū)改造等項目。

隨著信息技術進步，不動產(chǎn)登記產(chǎn)生了翻天覆地的變化?！兜怯洍l例》結(jié)合國家行政審批事項改革、優(yōu)化營商環(huán)境等要求，對不動產(chǎn)登記流程進一步優(yōu)化、簡化，多讓信息跑路，便民利民。一是簡化申請材料，刪除申請材料兜底條款，規(guī)定當事人申請抵押權(quán)登記無需提交主債權(quán)合同，規(guī)定登記機構(gòu)可以實時互通取得材料不得要求當事人提供。二是要求登記機構(gòu)進一步加強信息共享，不斷延申登記信息平臺，盡快實現(xiàn)抵押權(quán)、查封網(wǎng)上辦理。三是規(guī)定了當事人單方申請、委托申請、代位申請的具體適用類型并及時公布，方便群眾申請登記時查閱。四是細化不動產(chǎn)登記信息查詢，《登記條例》規(guī)范了不動產(chǎn)登記資料查詢與利用，規(guī)定登記簿信息公開、夫妻查房、利害關系人查房的條件與要求，嚴格限制“以人查房”。五是進一步壓縮登記辦理時限，優(yōu)化營商環(huán)境。

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1、附件1.深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）

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2、附件2.關于《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）》的說明

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